Adquirir um terreno para construir a casa própria é um sonho de milhares de brasileiros.

Porém, no período de aquisição da propriedade, surgem diversos fatores que podem levar à desistência deste sonho, fazendo com que o comprador se veja obrigado a rescindir o contrato de promessa de compra e venda.

No entanto, com o intuito de forçar o comprador a não desistir do negócio, algumas loteadores se utilizam de diversas cláusulas abusivas visando à retenção de parte ou a integralidade dos valores pagos pelos compradores.

Esse tipo de desistência é especialmente comum em períodos de crise, quando a renda do comprador é afetada.

A legislação brasileira não exige um motivo para que o comprador solicite o distrato ou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de terreno. Ou seja, o motivo para a desistência da compra é completamente irrelevante.

O único problema em caso de rescisão contratual de promessa de compra e venda, é que a loteadora tem o direito assegurado de reter pequena parte do valor pago como multa indenizatória nos casos que a rescisão contratual é por culpa do comprador.

Mas como solicitara rescisão contratual?

Quando o comprador chega na condição de não conseguir mais efetuar o pagamento das parcelas do terreno, se vendo obrigado a buscar a rescisão de contrato imobiliário de promessa de compra e venda, o primeiro passo é atentar-se às cláusulas contratuais, que na grande maioria das vezes impõem cobranças de multas abusivas em caso de rescisão contratual.

Estando a par das cláusulas abusivas, o próximo passo será informar a loteadora a respeito da opção pela rescisão contratual, visando a resolução do litígio por meio de acordo extrajudicial que seja bom para ambas as partes. Nessa fase, é importante ter em mãos os valores pagos para negociar qual o valor a ser restituído pela loteadora.

Na grande maioria das ocasiões, as loteadores propõem efetuar a devolução de valores extremamente reduzidos, quando não solicitam a retenção de todo o valor, sendo as propostas totalmente desleais ao comprador.

Assim, caso a loteadora recusar-se a devolver os valores ou solicitar a retenção de valores superiores à 20% (vinte por cento), configura-se a retenção abusiva, prática ilegal proibida de forma expressa e passível de anulação, conforme dispõe o artigo 51, inciso IV do Código de Defesa do Consumidor:

São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidadeNesse caso, a rescisão contratual deverá ser realizada por meio de Ação Judicial, solicitando a anulação das cláusulas abusivas e a restituição dos valores pagos,

Mas precisarei continuar pagando até o processo finalizar?

A respostas é não.

É importante dizer que é possível através de pedido liminar, solicitar a suspensão imediata dos pagamentos a partir da data da notificação feita perante a loteadora a respeito da opção pela rescisão contratual.

Desta forma, caso seja concedida a liminar, o comprador não precisará pagas as parcelas, não correndo o risco de ter seu nome negativado nos órgãos de proteção ao crédito por estar amparado por decisão judicial.

Ademais, nos casos de rescisão contratual por vontade do comprador, o Judiciário tem entendido que os valores a serem restituídos pela loteadora viram entre 80% (oitenta por cento) a 90% (noventa por cento) da quantia paga. O referido posicionamento se dá pelo fato da possibilidade de a loteadora revender o terreno, não ficando com prejuízos.

Também é entendimento do Judiciário, que qualquer multa que exceda 20% (vinte por cento), é abusiva, pois colocaria o comprador em desvantagem, considerando que referida multa, visaria apenas lucro da loteadora, visto que o terreno poderá ser revendido.

Além disso, a súmula 543 do STJ, informa que, a devolução do valor deve se dar, obrigatoriamente, em parcela única, sendo completamente vetado o parcelamento da devolução pela loteadora, mesmo que previsto em cláusula contratual.

Por fim, ao optar pela rescisão de terreno e lote, é fundamental ter em mente alguns cuidados muito importantes para que o processo seja feito da forma correta, garantindo a restituição de maior porcentagem dos valores pagos, para isso, separamos 5 dicas que certamente serão essenciais:

1 - Leia atentamente o contrato: Verifique se o documento contra com todos os dados necessários, tais como endereço das partes, nome e localização do loteamento, número e data do registro, descrição, confrontações, áreas e demais características do terreno, preço, prazo, valor do sinal, forma e local de pagamento, taxas de juros de financiamento e de mora etc.;

2 - Verifique a idoneidade da empresa: Procure por amigos ou conhecidos que tenham negociado com a loteadora em questão. Pesquisas na internet sobre a reputação da empresa também são úteis para ver se há reclamações - sites como o Reclame Aqui podem ser bons sinalizadores da reputação da empresa;

3 - Em caso de cláusula abusiva, não abra mão de seus direitos: Caso você já tenha assinado o contrato e deseje desistir da compra, saiba que o Poder Judiciário não permite que as empresas apliquem cláusulas abusivas que estipulam multas exageradas contra o consumidor. O entendimento do Judiciário é no sentido de que devem ser devolvidos em torno de 80% (oitenta por cento) a 90% (noventa por cento) dos valores pagos. Caso a loteadora queira reter mais do que 20% (vinte por cento) de multa, a ação judicial é o caminho para requerer a restituição de um valor justo:

4 - Recuse qualquer tentativa de parcelamento da rescisão de lote ou terreno: Caso a loteadora faça ofertas que envolvam o parcelamento da rescisão de terrenos e lotes, recuse, pois, a súmula 543 do STJ informa que o valor deve ser pago em parcela única;

5 - Tire suas dúvidas com um advogado especialista: O apoio de um advogado de direito imobiliário é essencial analisar se o contrato não contem armadilhas (que poderiam gerar grandes dores de cabeça). Além disso, esse profissional é essencial caso você precise fazer rescisão contratual.

Ronei do Nascimento

Advogado