Com a pandemia que afetou a economia mundial, muitas pessoas se viram forçadas a fazer uma escolha: pagar as contas ou sobreviver? No caso dos financiamentos, os bancos prorrogaram o pagamento das parcelas por até três meses em algumas linhas de crédito. Mas quando o assunto é aluguel de imóvel, os inquilinos não tiveram a mesma sorte.

No último dia 03 deste mês o Senado Federal aprovou o Projeto de Lei n° 1.179/2020 que dentre vários assuntos, dispõe sobre medidas adotadas visando a diminuição dos impactos da Covid-19 nos contratos de locação de Imóveis Urbanos.

Este Projeto de Lei inicialmente previa a suspensão dos pagamentos de aluguel durante determinado período, todavia tal medida gerou muita polêmica, pois estaria, em tese, transferindo todos os encargos do locatário para o locador. Motivo este pelo qual se optou por retirar o referido artigo do Projeto de Lei.

No entanto, algumas medidas foram mantidas, se aprovado pela Câmara dos Deputados,  não serão concedidas liminares para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo até 30 de outubro do presente ano.  Vale salientar que esta disposição não será aplicável para ações ajuizadas antes de 20 de março de 2020 e que também não impede o ajuizamento de novas ações que tratem deste mesmo tema.

Imperioso destacar, que o referido projeto não obriga as imobiliárias ou proprietários a negociarem redução ou suspensão dos valores advindos da locação.

Ademais, o Projeto de Lei ainda precisa ser aprovado pela Câmara dos Deputados, conforme dito acima, e  sancionado pelo Presidente da República para entrar em vigor.

Desse modo, não havendo legislação vigente, fica a cargo do bom senso dos donos de imóveis e moradores encontrarem qual a melhor saída para as dívidas, devendo os locatários que acreditam que não conseguirão arcar com o aluguel nos próximos meses entrar em contato o quanto antes com o proprietário para tentar adiar os pagamentos, parcelar ou diminuir os valores.

Mas afinal, qual seria a melhor forma de negociar??

Separamos algumas dicas para ajudar a ter sucesso na negociação. Vejamos:

1ª - Tente o contato direto com o proprietário, imobiliária ou representante legal. Quanto mais cedo isso for feito, melhor será o resultado. Se possível, o contato deve ocorrer antes do vencimento da obrigação.

2ª - Explique por qual motivo não conseguirá pagar o aluguel com o maior número de detalhes possíveis. Seja por motivo de renda reduzida, ou até mesmo por demissão.

3ª - Se possível, tente pagar alguma fração do aluguel mensal. Isso beneficiará ambas as partes

4ª - Deixe claro na negociação como ocorrerá o fluxo de pagamento. Por exemplo, se você vai parcelar o aluguel em 10 vezes. Mostrar transparência e boa fé sempre facilita a negociação.

5ª - Caso o acordo for fechado, documente o que foi combinado, deixando claro que ambas as partes concordaram. Pode ser por e-mail ou mensagem trocada. Nessa troca de e-mails, deve ficar claro que ambas as partes aceitaram o novo acordo.

6ª - Caso o proprietário decida cobrar ou exonerar a multa por atraso de aluguel, isso também deve constar nesta documentação do acordo.

E se não houver acordo entre as partes, o que fazer?

Como não existe obrigatoriedade do proprietário ou da imobiliária em aceitar o acordo, caso o resultado da negociação seja negativo e o locatário não consiga pagar o aluguel, existem dois caminhos, pela via judicial:

1º - O locatário pode se antecipar ao despejo e propor uma ação judicial, especificando a sua situação e pagando o valor que for possível. Desta forma, se a pessoa pagava R$ 1.000,00 (mil reais) de aluguel e consegue pagar apenas R$ 500,00 (quinhentos reais), deverá fazer o depósito deste valor em juízo, alegando os motivos da sua dificuldade e tentando negociar o restante no processo.

2º - Caso o locador peça o despejo do imóvel, o locatário pode contestar a decisão na justiça alegando a perda de emprego ou motivos influenciados pela pandemia.

Alguns tribunais têm concedido liminar determinando a redução parcial do aluguel, em recente decisão, o TJ-SP concedeu liminar reduzindo o pagamento em 30% do valor do aluguel.

Na referida decisão, entendeu-se que “a pandemia do Sars-Cov-2 fará todos experimentarem prejuízo econômico, principalmente no meio privado”, cabendo ao poder judiciário “intervir em relações jurídicas privadas para equilibrar os prejuízos, caso fique evidente que pela conduta de uma das partes a outra ficará com todo o ônus financeiro resultante deste cenário de força maior”.

No entanto, a melhor solução durante o período de pandemia é tentar um acordo entre as partes, já que o judiciário está trabalhando em regime de exceção e toda medida judicial pode ser demorada. 

Ronei do Nascimento
Advogado